Home Buying

തിരുവനന്തപുരം കരട് മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാന്‍ ഒരു പഠനം

2 AUG 2023

2023 ജൂണ്‍ 2-ാം തീയതി പ്രസിദ്ധീകരിച്ച തിരുവനന്തപുരം കോര്‍പ്പറേഷന്‍റെ കരട് മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാന്‍ പരിശോധിച്ചപ്പോള്‍ പ്രഥമ ദൃഷ്ട്യ 2040 വരെയുള്ള ഈ പ്ലാനിംഗ് നടപ്പിലാക്കേണ്ടത് ആവശ്യമാണെന്ന് മനസ്സിലാക്കുന്നു.  കാരണം ഇനി മുന്നോട്ടുള്ള കാലഘട്ടത്തില്‍ കേരളത്തിന്‍റെ പുരോഗതിക്ക് പ്രസ്തുത പദ്ധതി ആവശ്യം തന്നെയാണ്.  എന്നാല്‍ പരിഹാരം കാണേണ്ട ചില ന്യൂനതകള്‍ ഇവിടെ സൂചിപ്പിക്കുന്നു.

  • സംസ്ഥാനത്ത് ലഭ്യമായ ഭൂമിയുടെ സവിശേഷതകളും, ഉപയോഗയോഗ്യമായ ഭൂമിയുടെ ദൗര്‍ലഭ്യവും കണക്കിലെടുക്കാതെയാണ് ഈ കരട് മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാന്‍ തയ്യാറാക്കിയത് എന്ന് വ്യക്തമാകുന്നു.

  • 39000 സ്ക്വ കി മീറ്റര്‍ മാത്രം വിസ്തീര്‍ണ്ണമുള്ള ഒരു സംസ്ഥാനമാണ് നമ്മുടേത്. ഇതിന്‍റെ 48%  ഉം പശ്ചിമഘട്ട പരിധിയില്‍ വരുന്ന വനങ്ങളും, മലകളും, തോട്ടങ്ങളും മറ്റും ചേര്‍ന്ന ഭാഗമാണ്.

  • കേരളത്തിന്‍റെ വടക്കേ അറ്റം മുതല്‍ തെക്കേ അറ്റം വരെയുള്ള കോസ്റ്റല്‍ ഏരിയ നോക്കുമ്പോള്‍ 590 കി.മീ. തീരദേശമായി കിടക്കുന്നു.  ഇതിന് ബാധകമാകുന്ന CRZ നോംസും മറ്റു ഘടകങ്ങളും കണക്കിലെടുക്കുമ്പോള്‍ ആയിരക്കണക്കിന് സ്ക്വയര്‍ കി മീറ്റര്‍ സ്ഥലം നമുക്ക് വികസന ആവശ്യങ്ങള്‍ക്കായി ഉപയോഗിക്കാന്‍ കഴിയാതെ വരുന്നു.

  • കേരളത്തിന്‍റെ മൊത്തം വിസ്തൃതിയുടെ 4 മുതല്‍ 5%  വരെ  Wet land Dw 8 Paddy land ഉം 44 ഓളം പുഴകളും നദികളും 50 ലധികം ഡാമുകളും റിസര്‍വോയേഴ്സും നിലവിലുണ്ട്.  പുറമെ ചെറുതും വലുതുമായ റോഡുകളും 1000 കിലോമീറ്ററില്‍ കൂടുതല്‍ റെയില്‍വേ ലൈനുകളും.

  • കേരളത്തില്‍ നിലവിലുള്ള വീടുകളുടേയും മറ്റ് കെട്ടിടങ്ങളുടേയും കണക്കെടുക്കുമ്പോള്‍ ഒരു കോടിയോളം വരും. ഇതോടൊപ്പം ഓരോ വര്‍ഷവും ഏകദേശം 5 ലക്ഷത്തോളം ഭവനങ്ങളും കെട്ടിടങ്ങളും പുതുതായി നിര്‍മ്മിക്കപ്പെടുന്നു.

  • മേല്‍പ്പറഞ്ഞ വ്യത്യസ്ത കാരണങ്ങളാല്‍ കേരളത്തിലെ സ്ഥലലഭ്യത വളരെ കുറവും, സ്ഥലത്തിന്‍റെ വില മറ്റ് സംസ്ഥാനങ്ങളെ അപേക്ഷിച്ച് പതിന്‍മടങ്ങ് കൂടുതലുമാണ്. ഗ്രാമങ്ങളില്‍പോലും 3 മീറ്റര്‍ വീതിയുള്ള റോഡിനോട് ചേര്‍ന്ന് ഭൂമിക്ക് സെന്‍റിന് 6 ലക്ഷം മുതല്‍ 8 ലക്ഷം വരെ വില കൊടുക്കേണ്ട സാഹചര്യമാണ്. പ്രത്യേകിച്ച് തീരദേശ ജില്ലകളുടെ മുക്കാല്‍ ഭാഗവും ഈ ഒരു അവസ്ഥയാണ് കാണുന്നത്.

  • FAR (FSI)ന്റെ  അനുപാതം കുറച്ച് ഇപ്പോള്‍ വന്നിരിക്കുന്ന കരട് മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാന്‍ ഭവന സമുച്ചയങ്ങളുടെ നിര്‍മ്മാണത്തിന് കടുത്ത പ്രഹരമാണ്.

  • നിലവിലെ KMBR  പ്രകാരം 5 മീറ്റര്‍ മുതല്‍ 6  മീറ്ററില്‍ താഴെവരെ വീതിയുള്ള റോഡ് ആക്സസ് ലഭ്യമാണെങ്കില്‍ 86,000 സ്ക്വ.ഫീറ്റ് വിസ്തീര്‍ണ്ണമുള്ള ഒരു ഭവന സമുച്ചയം നിര്‍മ്മിക്കാവുന്നതാണ്. എന്നാല്‍ കരട് മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാന്‍ പ്രതിപാദിച്ചിരിക്കുന്നത് അനുസരിച്ചാണെങ്കില്‍ 5 മീറ്ററിന് മുകളിലും 8 മീറ്ററിനും താഴെയും വീതിയുള്ള റോഡ് ആക്സസ് ഉള്ള സ്ഥലത്ത് പരമാവധി 10,760 സ്ക്വ.ഫീറ്റ് വിസ്തീര്‍ണ്ണമുള്ള കെട്ടിടസമുച്ചയം മാത്രമേ നിര്‍മ്മിക്കാന്‍ സാധിക്കുകയുള്ളു.

  • കരട് മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാന്‍ പ്രകാരം 86,000 സ്ക്വ. ഫീറ്റ് ഉള്ള ബില്‍ഡിംഗ് നിര്‍മ്മിക്കണമെങ്കില്‍ 8 മീറ്ററിനു മുകളിലും 10 മീറ്ററില്‍ താഴെയോ വീതിയുള്ള റോഡ് ആക്സസ് ഉണ്ടെങ്കില്‍ മാത്രമേ സാധിക്കുകയുള്ളൂ. കൂടാതെ ഇതില്‍ മുന്നോട്ട് വച്ചിട്ടുള്ള FSI ഫീസ് സ്ട്രക്ച്ചര്‍ പ്രകാരം പാര്‍പ്പിട സമുച്ചയങ്ങളുടെ കാര്യത്തില്‍ നോര്‍മല്‍ ഫീസ് കൊടുത്ത് 2.5 FAR വരെ മാത്രമേ ഉപയോഗിക്കാന്‍ സാധിക്കുകയുള്ളൂ. അഡീഷണല്‍ ഫീസോടുകൂടി പരമാവധി അനുവദിച്ചിരിക്കുന്നത് 3.5 FAR ആണ്.

അപ്രായോഗികത

  • ഒരേക്കര്‍ സ്ഥലത്ത് ഒരു അപ്പാര്‍ട്ട്മെന്‍റ് സമുച്ചയം നിര്‍മ്മിക്കണമെങ്കില്‍ നോര്‍മല്‍ ഫീസോടുകൂടി അനുവദിച്ചിട്ടുള്ള 2.5 FAR പ്രകാരം 1,09,000 സ്ക്വയര്‍ ഫീറ്റ് നിര്‍മ്മിക്കാവുന്നതാണ്.  എന്നാല്‍ 3.5 FAR വരെ ഉപയോഗിച്ചാല്‍ 1,52,000 സ്ക്വയര്‍ഫീറ്റുള്ള ബില്‍ഡിംഗ് നിര്‍മ്മിക്കാന്‍ സാധിക്കും.  എന്നാല്‍ അധിക FAR ഉപയോഗിക്കുമ്പോള്‍ ഏകദേശം 43,000 സ്ക്വ.ഫീറ്റിന് ഫീസ് ഇനത്തില്‍ ഒരു സ്ക്വ.ഫീറ്റിന് 1000 രൂപ കണക്കാക്കുമ്പോള്‍ 4 കോടി 30 ലക്ഷം രൂപ അധിക ഫീസായി നല്‍കണം. നിലവിലുള്ള മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാന്‍ പ്രകാരം 3 FAR വരെ നോര്‍മല്‍ ഫീസും അതിന് മുകളില്‍ ഒരു സ്ക്വ.ഫീറ്റിന് 500 രൂപയുമാണ് ഒടുക്കേണ്ടിയിരുന്നത്. ആകയാല്‍ മുകളില്‍പ്പറഞ്ഞ സ്ഥലത്തിന്‍റെ വില 10 ലക്ഷം ആണെങ്കില്‍ ഈ അഡീഷണല്‍ FAR ന്‍റെ ഫീസ് കൂടി കൂട്ടുമ്പോള്‍ അത് പത്ത് ലക്ഷം എന്നുള്ളത് പതിനാല് ലക്ഷത്തി മുപ്പതിനായിരം ആയി മാറുന്നു.

  • നിലവില്‍ ഒരു മിഡില്‍ ക്ലാസ്സ് ഫാമിലിക്കോ ഫസ്റ്റ് ഹോം ബയേഴ്സിനോ ഏറ്റവും ആകര്‍ഷകമായതും കൂടുതല്‍ ഡിമാന്‍റ് ഉള്ളതുമായ പാര്‍പ്പിട സമുച്ചയത്തിലെ അപ്പാര്‍ട്ട്മെന്‍റുകളുടെ വില 40 ലക്ഷം രൂപ മുതല്‍ 70 ലക്ഷം രൂപ വരെയാണ്.

         പുതിയ കരട് മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാനിലെ പ്രൊപ്പോസല്‍സ് നിലവില്‍ വന്നാല്‍ ഈ ബഡ്ജറ്റിലുള്ള അപ്പാര്‍ട്ട്മെന്‍റുകള്‍ക്ക് ഭാവിയില്‍ 60 ലക്ഷം രൂപ മുതല്‍ 1 കോടി രൂപ വരെ വിലവരും.  ഇതിന്‍റെ പ്രധാന കാരണം കേരളത്തിലെ സ്റ്റേറ്റ്, നാഷണല്‍ ഹൈവേകള്‍ ഉള്‍പ്പെടെയുള്ള ആകെ റോഡുകളുടെ കണക്കെടുത്തു നോക്കിയാല്‍ 8 മീറ്ററോ അതില്‍ കൂടുതലോ വീതിയുള്ള റോഡുകള്‍ 10 ശതമാനം പോലും ഇല്ല എന്നതാണ്. ഈ ക്രൈറ്റിരീയയില്‍പ്പെടുന്ന റോഡുകളുടെ പാര്‍ശ്വങ്ങളില്‍ ഉള്ള ഭൂമികളില്‍ നിലവില്‍ പലവിധ നിര്‍മ്മിതികള്‍ ഉള്ളതിനാലും വാണിജ്യാവശ്യങ്ങള്‍ക്കും മറ്റും ഉപയോഗിക്കുന്നതിനാലും സ്ഥല ലഭ്യത വളരെ പരിമിതമാണെന്ന് നമുക്ക് ഏവര്‍ക്കും അറിയാവുന്നതാണ്.

  • നഗരത്തിന്‍റെ പ്രാന്ത പ്രദേശങ്ങളില്‍പോലും ഒരു 4 സെന്‍റ് പ്ലോട്ടില്‍ 1600 സ്ക്വ.ഫീറ്റുള്ള ഒരു വീട് നിര്‍മ്മിക്കണമെങ്കില്‍ ഇന്നത്തെ മെറ്റീരിയല്‍സിന്‍റെ വിലയും, ഭൂമിയുടെ വിലയും മറ്റ് ഫീസുകളും കണക്കിലെടുക്കുമ്പോള്‍ മുകളില്‍ പറഞ്ഞ മിഡില്‍ ക്ലാസ്സ് ഫാമിലിക്കോ, ഫസ്റ്റ് ഹോം ബയേഴ്സിനോ താങ്ങാനാകില്ല.

  • ചുരുക്കത്തില്‍ ഒരു സാധാരണക്കാരന്‍റെ സ്വന്തം ഭവനം എന്നുള്ളത് ഒരു സ്വപ്നം മാത്രമാവുകയും കേരളത്തിലെ പ്രധാനപ്പെട്ട ഒരു തൊഴില്‍ മേഖലയായ കണ്‍സ്ട്രക്ഷന്‍ ഇന്‍ഡസ്ട്രിയുടെ നിലനില്‍പ്പ്  തന്നെ ചോദ്യം ചെയ്യപ്പെടുകയും ചെയ്യും.

        ആയതുകൊണ്ട് ഈ മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാന്‍ നടപ്പിലാക്കുന്നതിന് മുന്‍പ് വളരെ ശ്രദ്ധാപൂര്‍വ്വം കൈകാര്യം ചെയ്യേണ്ടതായിരുന്നു കേരളത്തിലെ സ്ഥലത്തിന്‍റെ ഉപയോഗം.  അല്ലെങ്കില്‍ 2050-2060 ആകുമ്പോള്‍ മുകളില്‍ പറഞ്ഞ പശ്ചിമഘട്ടവും, പാഡി ഫീല്‍ഡുകളും വെറ്റ് ലാന്‍റുകളും മറ്റും ഭവന നിര്‍മ്മാണങ്ങള്‍ക്കായി ഉപയോഗിക്കേണ്ട അവസ്ഥ വരും. ഇത് വലിയ പ്രകൃതി ദുരന്തങ്ങള്‍ക്ക് കാരണമാവുകയും നമ്മുടെ ഇക്കൊ സിസ്റ്റം തകരാറിലാകുകയും ചെയ്യും.

          ഇതിനെല്ലാം ഉപരിയായി ആഗോള താപനത്തിന്‍റെ ഫലമായി 2050-60 ആകുമ്പോഴേക്കും സമുദത്തിന്‍റെ ഉപരിതലം 1 മീറ്ററോ അതിനു മുകളിലോ ഉയരും.  ഇതുമൂലം തീരദേശങ്ങളിലും അനുബന്ധ ഗ്രാമങ്ങളിലും മറ്റും ജനങ്ങള്‍ക്ക് ജീവിക്കാന്‍ പറ്റാത്ത അവസ്ഥയാകും.  ഇതു കേരളത്തിലെ സ്ഥലത്തിന്‍റെ ലഭ്യതയ്ക്ക് വലിയൊരു വെല്ലുവിളിയായിരിക്കും. ഇതിന്‍റെ അടയാളങ്ങള്‍ നമ്മള്‍ കാണുന്നുണ്ടല്ലോ.

പരിഹാരം

  • ഇന്ന് ലോകമെമ്പാടും സ്ഥല ലഭ്യത കുറയാതെ, നിയന്ത്രിച്ച് നിര്‍ത്തുന്നതില്‍ മിക്ക രാജ്യങ്ങളും അവലംബിക്കുന്നത് വെര്‍ട്ടിക്കല്‍ ഗ്രോത്ത് ആണ്.

  • വികസിത രാജ്യങ്ങളായ സിംഗപ്പൂര്‍ FSI  10 മുതല്‍ 25 വരെയും ജപ്പാനിലും ചൈനയിലും പൊതുവേ FSI 5 മുതല്‍ 20 വരെയും അമേരിക്കയില്‍ ഇത്  6 തൊട്ട് 15 വരെയും ഹോങ്കോങ്ങില്‍ 12 FSI  വരെയും അനുവദിച്ചിട്ടുണ്ട്.

  • ഇന്ത്യയില്‍തന്നെ ഇപ്പോള്‍ FSI Ratio കുറഞ്ഞ പ്രധാന സിറ്റികളായ മുംബൈ, ഡല്‍ഹി, അഹമ്മദാബാദ്, ബാംഗ്ലൂര്‍, ചെന്നൈ എന്നിവിടങ്ങളില്‍ നിലവിലെ FSIയേക്കാള്‍ കൂടുതല്‍ ലഭ്യമാക്കാനാണ് ഈ സ്റ്റേറ്റുകളിലെ അധികാരപ്പെട്ടവര്‍ തീരുമാനിച്ച് മുന്നോട്ട് പോകുന്നത്.

  • ഇതില്‍ നിന്ന് നമ്മള്‍ എല്ലാവരും ഉള്‍ക്കൊള്ളേണ്ട ഒരു പാഠം, ഇത്തരം വികസിത രാജ്യങ്ങള്‍ എല്ലാം തന്നെ വെര്‍ട്ടിക്കല്‍ ഗ്രോത്ത് വഴി വളരെ  കുറച്ച്  സ്ഥലം പരമാവധി ഉപയോഗിച്ച് പരിസ്ഥിതിയേയും മറ്റും സംരക്ഷിച്ചുകൊണ്ടിരിക്കുന്നു.

അതേസമയം കേരളത്തില്‍ ഇതുപോലുള്ള മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാന്‍ നിലവില്‍വന്നാല്‍ സ്ഥലത്തിന്‍റെ ഉപയോഗം കുത്തനെ കൂടുക എന്നല്ലാതെ കുറയില്ല.

സംരക്ഷിക്കാം ഈ ഇക്കൊ സിസ്റ്റം

പുതിയ കരട് മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാന്‍ നമ്മുടെ ഇക്കോ സിസ്റ്റത്തെ എങ്ങനെ ബാധിക്കുന്നു എന്ന് കൂടി പരിശോധിക്കാം. ഉദാഹരണത്തിന് ഒരേക്കര്‍ സ്ഥലത്ത് 100 അപ്പാര്‍ട്ട്മെന്‍റുകള്‍ ഉള്ള ഒരു ബില്‍ഡിംഗ് നിര്‍മ്മിക്കാന്‍ സാധിക്കും. മറിച്ച് ഈ 100 അപ്പാര്‍ട്ട്മെന്‍റുകള്‍ക്ക് പകരം 100 വിവിധ  ഭവനങ്ങളാണ് നിര്‍മ്മിക്കുന്നതെങ്കില്‍ വഴികള്‍ എല്ലാം ഉള്‍പ്പെടെ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞത് 4 മുതല്‍ 4.5 ഏക്കര്‍ ഭൂമിയെങ്കിലും വേണ്ടിവരും. ഇതുപോലുള്ള നിര്‍മ്മിതികള്‍ നമ്മുടെ സംസ്ഥാനത്തിന്‍റെ സ്ഥലലഭ്യതയെ കാര്‍ന്നുതിന്നും. 

ഇവിടെ സൂചിപ്പിച്ച അതിപ്രധാനവും, ഗൗരവമേറിയതുമായ വസ്തുതകള്‍ പരിഗണിച്ചും, നിര്‍മ്മാണം,  പ്രകൃതി സംരക്ഷണം, കൃഷി എന്നീ മേഖലകളിലെ വിദഗ്ധരുമായി ചര്‍ച്ചകള്‍ നടത്തിയും അവരുടെ അഭിപ്രായങ്ങളുംകൂടി പരിഗണിച്ചും ഈ കരട് മാസ്റ്റര്‍ പ്ലാന്‍ പുനപ്പരിശോധിക്കേണ്ടതാണ്.

Trinity Smart Choice, Nilampathinjamukal, Rajagiri P. O., Ernakulam-682039

Author - Confident Group

As the most trusted real estate brand in the nation, we at Confident Group strive to create a positive, smooth and transparent medium for potential home buyers with anything and everything related to home purchase. We provide informative and engaging articles which cover useful details across many verticals from the real estate sector. Our 2-decade long expertise in building infrastructure projects across Kerala and abroad backed by the trust of over 10,000 customers earned us the reputation of being the best as a real estate brand in Asia. We hope that our blogs will help in translating our experience for the prospective buyers who are looking for their dream home.

Comments
POST YOUR COMMENT

Related Articles
Short-Term Apartment Rentals

What is a Short-Term Apartment Rentals?

In recent years, the housing market has drastically changed. The change is also visible in the concept of renting. Short term apartment rentals have become a mainstream business and provide ...

Fresh Living Apartments

Discover Modern Fresh Living Apartments in Confident Group

What makes a house SWEET HOME? Everyone will have their own perspective of what a home should look like. But ideally, isn’t home a living space that can cradle all our comforts? Exactly! I...